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北京超極合生匯

——商文旅相融 打造都市消費新標桿

北京超極合生匯統籌老舊購物中心盤活與閑置土地開發，堅持留改結合、政企協同，重構建筑空間，布局文博、演藝、研學、運動等差異化體驗業態，依托“場景+內容”雙輪驅動，推動傳統商場向跨區域都市商文旅目的地轉型，打造北京存量商業更新標桿樣本。

一、項目改造前情況

（一）項目基本信息。北京超極合生匯位于北京市昌平區北清路1號，地處京藏高速與北清路交匯處，緊鄰地鐵昌平線生命科學園站，輻射未來科學城、中關村生命科學園及回龍觀、沙河等大型居住區，是京北核心消費樞紐。北京超極合生匯西區前身為永旺國際商城購物中心，2008年正式開業，是永旺夢樂城在北京落地的首家購物中心，總建筑面積約15萬平方米，運營長達15年，長期承擔北清路片區基礎商業配套功能。東區地塊同步規劃多年，受方案調整等因素長期閑置，被市民稱為“北清路大坑”。2023年6月，因租賃合同到期，永旺國際商城正式閉店，原有物業移交合生商業啟動城市更新改造，東西片區統籌規劃，整合打造總建筑面積46萬平方米的北京超極合生匯。

（二）改造前的情況。一是商業模式傳統，業態結構老化。原永旺商城采用傳統日系購物中心模式，以綜合超市、大眾零售、基礎餐飲為主，體驗類業態占比偏低，以目的性購物為主，缺少沉浸式文旅、體育、科普體驗場景。隨著居民消費升級，消費者從“商品采購”轉向“場景體驗”，傳統百貨式業態難以匹配新一代消費需求，客群吸引力持續弱化。二是空間布局封閉，缺乏標志性公共場景。建筑內部為封閉式“盒子商業”，缺少開放式景觀空間、網紅打卡節點與大型活動場地，無法承接音樂節、主題展演、賽事活動；外立面、中庭空間陳舊，夜間景觀缺失，不具備夜游消費承載力。三是客群邊界受限，跨區域引流能力不足。服務半徑局限于周邊3-5公里社區居民，以本地家庭日常消費為主，缺乏特色IP業態，難以吸引海淀、朝陽及京津冀跨區域游客，消費外溢現象突出。四是東西地塊割裂，資源未能統籌利用。東區地塊長期閑置，西區老舊商業獨立運營，兩片空間互不連通，土地價值、區位優勢無法協同釋放，整體商業能級難以提升。單純依靠零售銷售的傳統商業載體，已經難以適應北京都市消費高質量發展要求，亟需通過城市更新實現業態重構、模式創新，完成從“購物中心”向“都市休閑目的地”轉型。

二、更新改造過程

昌平區委區政府、合生商業、各職能部門、屬地政府多方協同，堅持“城市更新+消費提振+文商旅融合”總體思路，摒棄大拆大建，采取“留改結合、新舊聯動”方式，系統性推進存量物業盤活、閑置地塊開發，探索商業綜合體轉型升級創新路徑。

（一）政府統籌引領，強化政策與服務保障。昌平區將超極合生匯列為區級重點城市更新項目，建立跨部門協調機制。一是優化審批流程，針對商業改造、大型文旅場館備案、演藝空間認定等事項開辟綠色通道；二是統籌區域資源，推動項目與未來科學城、昌平全域旅游線路聯動，支持項目申報3A級旅游景區、北京市演藝新空間；三是配套完善交通基礎設施，優化地鐵接駁、公交站點、停車場配套，打通項目與周邊居住區、產業園區交通脈絡；四是積極對接市區文旅、商務部門，指導項目落實首店經濟、夜間經濟、研學產業扶持政策。

（二）投資方科學規劃，創新整體開發思路。合生商業打破傳統購物中心開發邏輯，統籌東西兩區一體化設計，確立“商文旅體展五位一體”核心定位，跳出“購物優先”思維，以體驗場景作為項目核心競爭力。一是空間重構，打造地標性公共空間。西區對原永旺建筑結構優化改造，東區全新規劃建設，打造直徑100米、高60米亞洲第一大商業穹頂，作為項目核心公共客廳；規劃3萬㎡戶外休閑公園、多層開放式中庭、主題街區，打通室內外游覽動線，構建全天候、立體化活動場景，承載燈光秀、音樂節、潮流賽事、藝術展覽。二是業態前置規劃，定向引入差異化特色IP。摒棄“先建成、后招商”傳統模式，改造前期完成業態頂層設計，重點布局傳統商場稀缺的科普研學、體育運動、文化文博、沉浸式演藝業態。定向落地中國（北京）航天科學中心、太空蜥蜴人神奇動物館、嘉福印信博物館、全民環潛16米室內恒溫潛水館、親子休閑游樂空間等獨家體驗業態，形成零售、餐飲之外的核心吸引力。三是軟硬同步升級，構建智慧商業體系。同步實施建筑硬件煥新、無障礙設施改造、智慧導視系統、全域景觀亮化工程；搭建數字化運營平臺，打通客流分析、活動運營、商戶服務體系，為常態化舉辦大型文化活動提供支撐。

（三）運營主體創新運營機制，構建長效活力體系。運營團隊創新實施“場景+內容”雙輪驅動運營模式。一方面打造標準化超極演藝新空間，全域多點布局演出場地。另一方面建立常態化活動運營機制，全年持續策劃燈光秀、科普研學、體育賽事、潮流市集、親子互動活動。同步探索“商業+旅游”融合路徑，規劃旅游游覽動線、游客服務配套，同步推進國家3A級旅游景區創建工作，推動商業空間向旅游目的地升級。

三、更新改造后情況

北京超極合生匯東西區先后開業，整體46萬㎡商業綜合體全面投入運營，與改造前相比，在空間形象、業態結構、客流銷售、消費模式上實現跨越式提升。

（一）硬件設施全面煥新，空間價值顯著提升。一是標志性地標落地。亞洲第一大商業穹頂常態化運營穹頂燈光秀，成為京北夜間網紅打卡地標；全域升級景觀照明、休閑休憩點位、無障礙設施、母嬰配套、智慧導覽系統。二是空間形態突破傳統。由封閉式盒子商業轉變為“室內商業+戶外公園+大型公共演藝廣場”開放式綜合體，游覽動線貫通各大文博、運動、親子場館，具備完整旅游接待基礎條件。三是配套承載力大幅增強。擁有充足停車位、游客服務中心，可承接大型研學團隊、旅游團體，服務功能遠超改造前傳統商場。

（二）業態結構迭代升級，構建差異化競爭壁壘。項目匯聚600余家品牌，形成“基礎零售+特色體驗”雙業態矩陣，體驗業態占比大幅提升。一是文化文博研學集群。中國（北京）航天科學中心、太空蜥蜴人神奇動物館、嘉福印信博物館，形成航天科技、自然生態、傳統金石書畫三大研學產品。二是文體運動集群。全民環潛16米室內恒溫潛水館、極限泵道公園、攀巖場地，打造都市海洋探索、極限運動體驗空間。三是親子休閑集群。一站式親子休閑游樂空間，聯動研學場館打造“游樂+科普”家庭旅游線路。四是演藝場景集群。全域多層次演藝新空間，常態化開展演出、節慶活動。五是潮流零售餐飲集群。集聚大量區域首店、旗艦店，滿足基礎消費需求。業態組合徹底改變改造前單純購物模式，實現“可購物、可觀光、可研學、可運動、可夜游”復合功能。

（三）經營數據大幅增長，輻射范圍持續擴大。一是客流規模。改造前永旺商城客流以周邊本地居民為主；更新后單日最高客流突破40萬人次，2026年上半年客流總量突破2500萬人次，京津冀跨區域游客占比持續上漲，外地游客專程到此打卡。二是經營業績。2026年上半年銷售額達到22億元，同比增長25%。商戶整體經營效益持續向好，首店集群、體驗業態有效拉動零售、餐飲消費聯動增長。三是消費時長變化。改造前消費者平均停留時長約1.5小時；當前游客平均停留時長提升至3小時以上，夜游消費、周末一日游消費持續壯大，有效激活夜間經濟。

四、推薦依據

北京超極合生匯存量盤活項目，是北京市存量商業轉型升級、零售業創新發展的典型范例，在模式創新、業態創新、運營創新方面具備較強示范效應，經驗具備復制推廣價值。

（一）模式創新，構建“存量商業更新+商文旅體融合”新模式。突破傳統購物中心“零售為主”的固有邏輯，在大型商業綜合體中規模化布局博物館、科普研學場館、大型演藝空間、專業運動場館，把購物中心升級為都市文旅目的地。實現“商業消費承載文旅體驗、文旅流量反哺零售消費”雙向循環，打通“購物、觀光、研學、休閑、運動”消費閉環，為傳統老舊購物中心轉型升級提供全新思路。

（二）業態創新，以非標獨家體驗破解商業同質化難題。面對北京商業競爭日趨同質化的現狀，摒棄品牌簡單堆砌，打造不可復制的核心體驗IP。依托亞洲第一商業穹頂燈光秀、航天科學中心、室內深潛館、神奇動物館、篆刻書畫博物館等獨家業態，跳出價格競爭，依靠獨特場景吸引跨區域客群。創新“科普場館進商圈”模式，將專業研學資源嵌入大眾消費場景，實現公共文化科普與市場化商業運營有機結合。

（三）運營創新，以持續內容運營激活商業長效活力。以“硬件場景+高頻內容”運營體系，打造全域演藝新空間，全年舉辦超過2500場文化、演藝、體育、研學活動。依靠常態化主題活動持續制造熱點、穩定客流，避免商業體開業即衰退的普遍難題；同時積極探索“商業+旅游”運營路徑，主動對標A級景區標準完善配套，打通商業與旅游產業邊界，探索零售業跨界融合發展路徑。

（四）社會價值突出，助力區域高質量發展。盤活長期閑置地塊與老舊存量商業資產，拉動城市投資與就業；補齊京北高品質文旅、研學、休閑場景短板，有效留住本地消費、吸引外部客流；帶動昌平北清路商圈能級躍升，助力昌平區構建“產業+居住+商業+文旅”一體化發展格局，持續拉動區域社會消費品零售額增長，服務首都國際消費中心城市建設大局。