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百貨調改已從“要不要做”轉向“怎么做好”。行業不再討論調改方向的對錯，而是在算調改的賬劃不劃算。這本賬，一頭連著企業自有的真金白銀，一頭連著資產估值和市場信心。本文通過數據分析，將2026年百貨調改的投入產出進行梳理，為行業提供參照。

一、行業大盤：百貨業態走弱，調改緊迫性上升

先看一組宏觀數據。據國家統計局發布的數據，2026年上半年社會消費品零售總額248722億元，同比增長1.3%，消費大盤增速明顯放緩。中國百貨商業協會“大型零售企業發展指數”顯示，上市大型零售企業整體營業收入承壓下行。2026年第二季度營業收入指數1067點，環比下降4.4%，同比下降11%，大型百貨零售企業營業收入指數2026年第二季度為1020點，環比下降2.4%、同比下降9.5%，已連續多個季度環比、同比下降，百貨業態業績承壓，調改緊迫性隨之上升。

更值得關注的是調改在行業戰略中的地位。中國百貨商業協會發布的《2025-2026年中國百貨零售業發展報告》顯示，63%的樣本企業將“加大調改升級”列為未來三年最核心的發展方向，是突圍行業困境的首選項。該報告已連續發布11年，是行業內最具權威性的年度報告之一。

政策層面的支持力度同樣在加大。在2026年"兩新"政策優化中，國家首次將商業綜合體、購物中心、百貨店、大型超市等線下消費商業設施的設備更新納入超長期特別國債資金專項支持范圍，取消項目總投資硬性申報門檻、大幅降低申報投資額要求；對納入支持的項目按核定總投資最高15%予以補助，從硬件改造端為百貨調改打開了資金通道。  

融資端，財政部同步優化服務業經營主體貸款貼息政策，將“零售”新增納入支持領域，單戶貼息貸款額度由100萬元提升至1000萬元、年貼息1%。據商務部2026年7月9日專題發布會披露，零售業創新提升工程2025年首批38個試點城市已完成改造項目625個、建筑面積2410萬平方米，帶動社會投資756億元，政策紅利正從試點走向面上。

從存量改造的節奏看，2026年上半年全國新開集中式商業149個，其中存量改造再開業占比超26%，存量煥新已成主航道，這一趨勢已不可逆。

二、企業案例：調改成效顯現

1、杭州大廈：6000萬外環境調改，撬動百億級高端場

杭州大廈是觀察百貨調改投入產出效率的代表性樣本。2024年5月，杭州大廈啟動自1993年作為商場開業以來投資額最大的調改。AB座外立面、內院及周邊外環境提升改造，投資總金額6000余萬元。這筆投入的回報，體現在品牌與銷售的持續穩固上。

在調改與品牌維護支撐下，杭州大廈完成LV、Chanel等六大主力奢侈品牌的續約并啟動重裝擴店，并自2022年起集齊海瑞溫斯頓、格拉夫、布契拉提、寶詩龍、卡地亞、蒂芙尼、寶格麗、梵克雅寶、尚美、戴比爾斯等國際頂級珠寶陣容，進一步鞏固高端零售頭部地位。

從上市公司財報看，杭州解百（600814.SH）2026年半年報顯示，報告期內公司實現營業收入8.70億元，歸母凈利潤1.52億元，同比增長0.98%，盈利質量穩步提升。

一筆6000萬元的調改投入，撬動的是年銷售額120億元、客流

1500萬人次的商業體持續向上。調改的本質不是裝修翻新，而是資產

價值的重新定價，在核心商圈、優質品牌和精準定位的加持下，百貨調改的投入產出比遠超預期。

2、國芳集團：非核心城市百貨的煥新樣本

國芳集團（601086.SH）旗下蘭州國芳百貨東方紅廣場店于2025年9月煥新更名“國芳中心”，調改面積達80%、空間擴容約4萬平方米；調改后客流增長50%，新會員增長25%，首店占比超15%，品牌超600個；2025年全年引入新品牌249家，其中區域首店64家。

財務上，2026年一季度營收2.34億元，同比增長14.73%；歸母凈利潤4158萬元，同比增長174.14%。調改不僅帶來客流與品牌結構的改善，更直接反映為利潤的加速釋放，為非核心城市百貨轉型提供了可參照的路徑。

3、重慶百貨：主業質效改善，二次元調改打開年輕流量

重百集團2026年上半年實現營業收入75.87億元，剔除投資收益與非經常性損益后的主業歸母凈利潤二季度同比增長12.31%，主業經營質效已有改善。

盈利結構端，2026年上半年公司綜合毛利率28.66%、同比提升0.23%，主業盈利質量保持穩健。調改成效還體現在場景創新：全國首個國漫二次元綜合體“重百造夢場”于2026年7月開業，單日客流最高近10萬人次，成為二次元商業現象級樣本。收縮低效、做強標桿大店與二次元主題，正推動重百從“規模”轉向“質效”。

4、天虹股份：社區生活中心升級，業態重構落地

2026年上半年將17家社區生活中心從百貨統計口徑劃入購物中心

業態統一管理，購物中心門店由48家增至65家，社區生活中心升級實質落地。客流端，公司可比店上半年整體客流同比增長5.21%。

購物中心成為業態重構的受益板塊：上半年購物中心可比店利潤總額同比增長26.47%，銷售額96.08億元、同比增長1.03%，在行業客流與客單承壓下逆勢走穩。

5、廣百股份：盈利結構優化

2026年上半年推進“1+2+6”新業態落地，加快構建多元化、場景化零售新矩陣，盈利質量明顯修復：2026年上半年公司綜合毛利率39.45%、同比提升16.61%；其中商品銷售業務毛利率同比提升13.91%至29.55%，主因低毛利商品銷售業務大幅縮減、高毛利租賃占比提升的結構變化，并非單純調改提效；16家可比門店凈利潤同比增長163.77%。線上渠道保持較快增長，上半年線上營業收入1.7956億元、同比增長33.10%，廣百薈注冊用戶達243.6萬人。

三、購物中心調改的樣本：武商集團

武商集團（000501.SZ）是華中地區商業零售龍頭，以購物中心業態為主。2026年半年報顯示，公司實現營業收入31.53億元；按可比口徑，購物中心業態上半年實現收入21.08億元、同比增長5.75%，2026年上半年明顯提速，調改紅利加速釋放。上半年公司引進首店、首展、首發項目近500個。

武商夢時代作為全亞洲最大單體商業體（日均客流約11萬人次），上半年聚焦“商文旅體展演秀”、自營與樂園經濟多點開花；世貿黃金珠寶業態營收與利潤雙位數增長。經營現金流凈額4.13億元、同比增長21.23%，表明調改不僅帶動收入端，也改善現金流端，資產運營效率整體提升。

南昌武商MALL是調改成效突出的單店樣本：2026年1—4月仍保持10.7%的增長，名品板塊貢獻過半；VIC（黃鉆及以上）累計服務超5000人次，消費結構持續優化；2025年全年銷售額21.9億元、同比增長46%，單店增幅居全國百貨調改前列。

四、趨勢研判：調改的投入產出正在改善

第一，調改投入與產出的時間差在縮短

杭州大廈于2024年5月啟動門店調改升級，2026 年上半年，杭州解百（杭州大廈為其核心經營資產，合并報表口徑）扣非凈利潤同比增長8.63%，改造項目自啟動到經營成效顯現用時不足兩年。武商集團購物中心可比收入增速從2025年上半年的0.83%躍升至2026年上半年的5.75%，調改紅利加速釋放。對于擔心調改周期過長的企業，這些數據提供了正面參照。

第二，毛利率提升是調改核心的產出指標之一

重慶百貨2026年上半年綜合毛利率28.66%、同比提升0.23%，廣百股份商品銷售業務毛利率提升13.91%，綜合毛利率39.45%，天虹股份百貨零售類毛利率達67.96%，調改不只是做大銷售額，更是做厚利潤率。低效業態退出、高毛利品類引入、供應鏈效率提升，三條路徑共同推動百貨企業的盈利模型從“薄利多銷”向“精耕厚利”轉變。

第三，體驗業態占比與客流增長的關系已得到驗證

天虹股份2026年上半年可比店整體客流同比增長5.21%，“社交屬性與煙火氣”延續；武商夢時代日均客流約11萬人次，穩居武漢頂流。當百貨從“買東西的地方”變成“過生活的地方”，客流自然會回來。

第四，政策紅利正在加速落地

商務部等九部門《關于加快零售業創新發展的意見》提出“一店一策”打造新場景、支持符合條件的線下商業設施設備更新。對于資金實力有限但調改意愿強烈的企業，外部融資支持通道持續拓寬：服務業經營主體貸款貼息政策將“零售”新增納入支持領域（財金〔2026〕5號），疊加各地首店經濟補貼、商圈升級專項扶持、消費基礎設施更新等多項政策，百貨企業調改的融資成本與落地門檻持續下降。

回到最初的問題：百貨調改到底值不值？從2026年的數據看，答案逐漸清晰，那些定位精準、執行到位的調改項目實現了逆勢增長。調改的投入產出比正在改善，且改善速度在加快。

需要指出的是，調改并非萬能藥。中國百貨商業協會認為，投入大、周期長、收益不確定性高仍是行業普遍痛點。正因如此，那些敢于投入、精準調改并取得回報的企業，其數據本身就是行業最好的路標。